杨红旭:地产商发展城市选择误入陷阱

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年04月26日

  关心互联网生态圈 等候中国互联网愈加自在、公允、开放

  值得关心的是,2013年以来,良多房企从头丢弃了“贫瘠”的三四线城市,再度把一线和少数二线城当成了“会下母鸡”。问题是,2014-2015年期间,一二线城市可否真的下出“金蛋”?我看不必然!

  近日,关于地产老板跑路的旧事报道多了起来。这也从一个侧面反映了房地产市场正在降温。当然,最惹人关心的,当属光耀地产危机重重,已到了“求收购”的挣扎境界。

  近几年,笔者在为诸多大中企房企讲课时,老是频频讲到一个所谓的“投资三论”:何时投资?在哪投资?投资什么?开辟商购地、并购、扩张,必需想清晰这三大命题:机会、区域、产物。继第一篇阐发投资机会之后,本文继续以光耀地产为切入点、以房地产开辟业为指向、以房地产开辟商为方针,展开系列阐发之二:投资区域选择。

  每个地产商,都有一个起家地、大本营、老窝。光耀地产2002年在惠州成立,其后在惠州快速成长,5年后成为惠州城区发卖冠军,也算是一方诸侯。与其他雷同的开辟商一样,雄霸一方之后,很快就会感觉当地“池子”太小,必需游向大海。于是,2010年,光耀地产起头发力外拓,超凡规成长,迅猛结构珠三角、长三角、环渤海区域。随后总部迁入深圳。

  系列文章之一中,曾经阐发过,从机会角度考量,光耀集中于2010-2011年扩张,机会比力差,部门项目地价过高,高位被套。那么从扩张的城市来看,光耀同样犯下严峻错误,部门城市曾经被证明,根基属于“圈套”。

  不妨先从全国市场的区域分化与板块变化纪律说起。

  房地产属于不动产,所以这个市场的最大特征正在于其区域性,一个城市的市场供应,不克不及转移到此外城市去满足本地的需求。所以,一个国度很少迸发全国性的房地产泡沫,却并不少见区域性泡沫及崩盘,好比19世纪在美国房地产快速健康成长的过程中,芝加哥楼市却暴涨暴跌了几个轮回。

  好比20世纪20年代,美国全国楼市一般,佛罗里达州却迸发了一次超等泡沫,破灭后无数人败尽家业,连银里手城市他杀。再如,1992-1993年中国良多地域还没有商品房,而海南、北海的地价房价却被炒上了天,泡沫破灭后,无数烂尾楼“贵体横陈”,供路人敬仰了N多年。

  1993年,冯仑、潘石屹[微博]、易小迪等人,在泡沫破灭前“狐狸”般及时撤离,保住了事业的“第一桶金”。这些都是陈年旧事。我们就从本世纪说起吧。1998年全面房改,进入本世纪,才算真正在全国范畴内实施室第商品化、市场化,拉开了室第市场快速成长的“黄金十年”的序幕。

  且慢。即即是在“黄金十年”傍边,房地产市场仍然具有区域之间的温度差别。先阐发一下,很是风趣的板块轮动。我在《楼市探秘:赢在长趋向、赚在短周期》一书中,曾针对过去十年经所历的三轮房地产短周期,总结出分歧板块和城市热冷交替现象。

  第一轮调整,上海领跌。2005年下半年至2006年,上海深度降温。进入本世纪后,长三角房地产市场,在全国范畴内最早苏醒、回暖、繁荣,特别是2003年温州炒房团兴起后,长三角次要城市,如上海、杭州、宁波、南京、姑苏、无锡等地房价快速上涨。

  2004年加快上涨。2005年第一季度趋于疯狂。所以,2005年4、5月份,国度出台的空前峻厉的“国八条”,次要是针对以上海为主的长三角的,现实证明结果比力显著。

  2006年7月,70个大中城市房价指数,上海排名跌幅榜第一,下跌3.5%,其后是丹东和温州微跌,其他城市皆上涨。涨幅最大的是深圳,13.6%,其后是北京、呼和浩特、广州。大师留意:这是惟逐个次,四个一线城市的房价走势严峻分化,上海下跌,北、广、深大涨!

  由此证明,2006年的市场降温,具有显著的区域性,次要是以上海为龙头的长三角。看似上海的房价指数,跌幅并不大,国度统计局口径的房价指数最大月度跌幅也没跨越5%。但现实上,其时室第成交很是低迷,少数楼盘降价幅度达二三成,并激发一波退房潮。

  第二轮调整,深圳领跌。2008年下半年至2009年一季度,深圳领跌全国。广东的房地产市场,发育的早于全国。上世纪90年代就曾红火过一阵。较早的发蒙与成长,也培育出一批“地产大鳄”,万科、金地、招商、保利、合生、富力、碧桂园、雅居乐、恒大,哪个不是响当当?90年代后初和本世纪初,广东楼市有些寂静,没有长三角苏醒的那么早。

  从2005年起头,珠三角步长三角后尘,持续发力,直至2008年成为第二个“重灾区”。2006年7月,当上海房价领跌全国时,深圳房价涨幅却高达13.6%,位于70个城市涨幅榜之首。这还不算疯颠。2007年,跟着全国房价趋涨,深圳房价涨幅持续扩大,2007年8月达到颠峰,跨越17%(留意:牛刀与徐滇庆恰是在昔时7月赌博,后来以徐传授登报报歉竣事)。

  其后,又在高位盘整了三个月。然后调头向下。2008年11-12月,同比跌幅高达18%。以2009年3月横向比力,深圳房价跌幅为70个城市最大,广州紧随其后,申明珠三角成为全国楼市降温最较着的地域。

  第三轮调整,温州领跌。2012年6月,是70个城市房价指数同比跌幅的谷值点,此时温州以15.8%的跌幅,位居跌幅榜第一,领跌全国。从市场数据来看,2012年下半年起头,温州房价不断领跌全国。好比2012年9月,全国70个大中城市新建商品室第房价指数平均同比下跌1.26%,而温州下跌幅度最大,为16.4%。

  当然,这只是房价指数,波幅小于现实成交价,相当数量的楼盘价钱同比2011年9月,跌幅达三成摆布,能够顽强的算作“泡沫分裂”。 与此同时,宁波、金华、杭州、杭州房价跌幅也较大。总体而言,浙江板块全面“沦亡”。

  2009-2010年,全国房价履历了一轮上涨,此中多个月份,温州领涨全国。好比,2010年1月,70个大中城市室第价钱指数同比上涨9.5%,而温州为15.7%,4月最高达26.1%,雄霸第一。

  其实,不只温州,整个浙江,都是本轮全国楼市调整的“重灾区”。好比2012年9月温州房价跌幅最大,其后顺次为杭州、宁波、金华。涨时步伐亦分歧:好比2010年1月,温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名。

  过去十年,三轮房地产短周期中,大要有一个纪律:涨得高,跌得深。珠三角、长三角、部门离点地域(如鄂尔多斯(7.38,0.00,0.00%)、神木、海南)也曾呈现过大幅波动。即便大都人不断认为很是强势的一线城市,也并非破例,反却是效应较较着的地域。上海和深圳,都曾在爆涨之后,呈现显著降温。

  据笔者的察看,其他二市,广州的房价不断较为暖和,除了2013年;而惟独北京,尚没有呈现过跨越全国平均降温幅度的深度调整。大概,次要是由于北京是中国专一的首都。哈哈。不外,在老杨看来,北京也是逃不掉的,只是时候未到,等着瞧吧。

  也就是说,假如一个房企,在2004年下半年和2005年上半年在以上海为龙头的长三角核心城市购地,在2007年以深圳为龙头的珠三角核心城市购地,在2010年和2011年上半年在整个浙江区域购地,则在其接下去1-2年,也即地块转化成楼盘,能够出售的时候,正好遭遇区域市低迷,也就意味着“踏错板块”,城市进入策略呈现严重失误。

  假如顺驰2004-2005年只要环渤海区域购地,而非在上海、姑苏、南京、无锡高价抢地,也不至多最终被迫卖身。假如浙江诸多开辟商在2010年没有疯狂在当地抢地,何至于最终把“老窝”炒爆仓吗?

  大师不妨查一查2010年度上市房企报表,看看哪些房企,曾在2010年的地市高位,大规模的在浙江购地。比一比,看一看,当前谁正在阿谁“泥塘”中打滚。

  聊完了三次轮回中的板块升降。再来阐发一下一二三四线年之前,房地财产界并不常将一二线与三四线做区别性对待和谈论。而2010年起头,一二线和三四线,仿佛成了完全分歧的两个“房地产世界”,越来越多的被谈论、辩论,并被浩繁开辟商作为分歧的城市进入计谋加以实践。

  起首,每个新房市场都具有一个生命周期。从新房成交纪律和扶植规模来看,一线城市曾经见顶,生命周期步入成熟期。好比,北京市新房市场成交量自2006年起头已进入规模递减阶段,深圳市自2007年新房成交规模同样缩减。而绝大部门三四线城市,还处于“长个子”的快速增加期。至于二线城市,大都仍在增加,但增幅已较着放缓,在将来五年摆布的时间内,良多二线城市的新房成交量和新开工量,也会趋于见顶。

  北京、上海、广州和深圳四个一线城市曾经成熟,此类城市地盘供应偏紧,地盘市场所作激烈;但居民购房能力较强,所以项目利润率较高;然而,市场短期波动显著,风险与机缘并存,适合大型房企持久结构与运营,当然也吸引了部门追求高利润的中型房企的进入(好比“福建帮”)。

  而绝大部门三四线城市,城市根基面相对较弱,新房市场成长快,将来全体成长具有较大空间,新房规模继续扩大,需求增加较快,但地盘与衡宇供应量较为宽裕,所以地盘市场所作不太激烈,项目利润率偏低,但市场波幅较小,适合那些追求扩大开辟规模与市场份额的房企进入并深耕。

  其次,为什么2010年是个分水岭?由于,2010年起头实行峻厉的房地产调控,并且不竭升级,“限购、限贷、限价”如许的粗暴的行政干涉手段都出笼了。行政打压的重点地域,恰是房价较高、涨幅较大的地域,次要是一二线个城市实行限购,囊括了4个一线个省会城市(不含重庆和拉萨)。一二线城市对于高价盘预售实行管制,开辟商拿预售证很坚苦。在此布景下,良多开辟商转战没有实行限购、限价的三四线城市,削减在一线城市购地。

  然而,对于大都相关房企而言,这一计谋转移过后被证明是失误的。2011年下半年,不只一二线城市降温,并且三四线城市也跟着降温。可是,2012年二季度起头,市场苏醒、回暖,直至2013岁尾。这一轮上升行情中,一线城市和少数二线城市房价大涨,但三四线城却反映平平,个体地域如温州、鄂尔多斯等则房价大跌。

  2012-2013年此次房地产短周期的上行过程中,一二线和三四线之间呈现如斯大的反差,这在中国过去十几年的房地产成长史上,从未见过。次要缘由在于市场供求关系。2010-2011年间,房企在一二线线年市场反弹时,一二线需求旺,而三四线需求平稳,所以就导致:一二线求过于供,而三四线供大于求。

  据我院的跟踪,过去两年,一线城市已经呈现过室第库存较着削减,而三线城市库存却持续增加。归根结底,房价是由供求关系决定的。值得关心的是,2013年以来,良多房企从头丢弃了“贫瘠”的三四线城市,再度把一线和少数二线城当成了“会下母鸡”。问题是,2014-2015年期间,一二线城市可否真的下出“金蛋”?我看不必然!

  最初,再来看看光耀地产的城市结构。其项目录要分布在,珠三角、长三角、环渤海区域,粗略一看,属于中国经济最发财、生齿稠密度最高、购房能力最强的三大经济圈。但问题在于,三大圈傍边,城市之间严峻分化。光耀选择的地块,大都并不在支流城市的焦点位置。光耀集团官网材料显示,公司目前已拓展至深圳、惠州、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海。

  从2011年以来的市场表示看,这12个城市中,只要深圳、上海和北京的表示较好,其他皆不抱负。而在比力强势的三市中,却别离只要一个项目,且还属非支流的项目。好比,所谓北京的项目,其其实河北境内;在上海的项目,位于近郊的青浦区淀山湖板块。如许的项目,底子无法为企业带来可观的收益。

  别的,结构城市看似虽然不少,但单个城市的项目太少,单城产值效率太低。而富力已经深耕广州、北京,融创正在深耕天津、北京、上海,都属成功案例。

  这此中,只要惠州一地属于深耕型的,是光耀地产的大本营,也是项目最多的城市,几个无法一般交房的项目也在这里。从价钱走势看,当前惠州新建商品室第价钱均价约为6700元,2010年约为6000元。按照国度统计局的房价指数,本年4月比拟2010年,惠州新建商品室第价钱上涨15.7%,较着低于深圳的26.7%、广州的30.4%。

  从价钱表示看,惠州的这一房价涨幅大于全国大都三四线城市,还算不错。但问题是,惠州的楼盘开辟量和供应量增加太快,大牌开辟商扎堆进驻,所以2010年以来市场总体供大于求。此中,近几年大亚湾区域开辟规模庞大,良多房子卖给了深圳人,但因为距深圳市区70公里摆布,良多人买后并不栖身,由此被媒体称为“鬼城”。

  正如光耀集团董事长郭耀名所言:“ 若是其时不走规模化,呆在惠州当地不出来,未来愈加没无机会走出来,那么多品牌房企进驻惠州,本土房企很难合作得过。其时的设法只要快速走出来,快速实现规模化,以至上市,才无机会在这个行业长久立于不败之地。”只是,悲摧的是,走出来后,在选择新城市时呈现失误,可谓“遇城不淑”。

  与光耀地产构成明显对比的是,同时也与浙江板块全体低迷分歧的是,源于福建的几家开辟商,2010年起头发力在全国结构的过程中,区域选择相对合理。好比总部已迁至上海的旭辉、阳光城,过去几年在上海拿了较多的地盘,而上海市场的强势表示,也为他们的发卖业绩和利润减色不少。

  值得关心是,浙江和福建相邻,皆为民营经济发财、外向型经济、民间资金丰裕、公众喜好投资,但近几年福建板块楼市形态强于全国大势,特别是厦门和福州房价高涨,而浙江却哀鸿遍野。

  好比,福建室第成交均价,2010年不足12000元,本年前4个月攀升至17000多元。而杭州的室第成交均价,2010年18000多元,本年前4个月却只要15000多元。我有一种感受:福建板块持续高烧,已偏离一般轨道,将来可能呈现板块全体性显著降温。

  谈及区域分化,还有良多逻辑和故事可聊,但本文篇幅不宜过长。总而言之,跟着中国房地产市场辞别“黄金十年”,全国各地楼市都火爆、所有产物都热销、所有房企都赔本的时代,一去不返。

  笔者认为,将来十年摆布,中国房地产市场全体上仍有较大的成长空间,但“分化”将成为环节词。

  而区域市场的分化,又与区域经济、财产布局、生齿变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。开辟商必需学会:若何判断和鉴别分歧地域投资前景、机缘和风险。

  文/新浪财经专栏作家 杨红旭

  (本文作者引见:上海易居房地产研究院副院长、地方电台财经评论员)

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